Diligencias

Firmar un contrato para comprar una casa es solo el comienzo. Los compradores luego deben atravesar el período de diligencia debida, que les permite hacer una inspección de la propiedad y analizar la información importante antes de cerrar la venta. El período de diligencia debida puede ser complejo y exige mucha atención.  

El denominado proceso de debida diligencia o “due dilligence”, permite evitar una mala inversión, fracaso o bien, permite renegociar las condiciones del contrato o precio de venta y de esta manera garantizarse que la propiedad que se vaya a adquirir cumpla con el fin para el cual que se quiera y no tenga contingencias. Sin lugar a duda, la compra de propiedades de inmuebles es una de las decisiones más importantes que tomamos los seres humanos, desde un punto de vista financiero, familiar y personal.  

Cada vez es más común que las personas realicen una debida diligencia con el fin de evitar malas experiencias en el proceso de compra, lo que facilita la toma de decisiones, en términos generales, el proceso de investigación sobre el bien inmueble es para efectos de descubrir posibles riesgos ocultos que puedan perjudicar los intereses del comprador. 

¿Qué estudiamos en la debida diligencia? 

1.    Certificación registral de la propiedad: es fundamental ya que determinará si la persona que vende está debidamente legitimada, así como corroborar que la medida de la propiedad coincida con la medida del plano.

Revisión de afectaciones: es de suma importancia para determinar cuáles son las afectaciones a la propiedad. 

Revisión de gravámenes: no necesariamente debemos descartar una propiedad por poseer gravámenes, el estudio de estos nos indicará si el asunto se puede resolver o no. 

2.    Revisión de plano catastrado: nos ayudará a confirmar la medida de la finca y cuando son planos muy antiguos se recomendará contratar un profesional en topografía para realizar una rectificación de medidas.

3.     Permisos de construcción o Uso de Suelo: La constancia de permios de construcción nos permite verificar que se hayan solicitado los permisos correspondientes para dicha construcción y que se ajusten en área y diseño.

El uso de suelo nos permite conocer qué es posible construir en la propiedad, como se debe de construir, si se permite segregar y en cuantas partes, así como conocer el porcentaje del lote que se puede construir y cuáles son los lineamientos que se deben de respetar:

4.    Certificación de impuestos municipales y de Hacienda: La propiedad responde por las deudas municipales y de Hacienda, por lo que se deben de mantener completamente al día.

En el caso de sociedades deben de encontrarse al día en el pago de impuestos de personas jurídicas ante Hacienda

5.    Disponibilidad de agua y eléctrica: nos ayudará a verificar si la propiedad es apta para contar con los servicios, conocer la empresa que nos brindará el servicio y sus condiciones, además conocer si en algunas zonas se puede recibir el servicio pero se debe de realizar algún trabajo por parte del propietario, como pago de estudios de campo, extensión de líneas, o instalación de transformadores.

También le agregaría que el periodo de diligencia normalmente es entre 21 y 30 días hábiles.

Y que, aunque a muchas personas les pueda parecer un gasto innecesario es realmente importante contratar una persona experta en estos temas para evitar malas experiencias o problemas a futuro, que pueden desencadenar malas inversiones o bien adquisición de una propiedad la cual no se puede desarrollar de la forma deseada.